Verifica di confini a seguito di spostamento di confine pre-esistente

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Ill.mo Sig. Giudice …………………… del Tribunale Civile di Cagliari

Premessa

Nell’udienza del 20 ottobre 20….. la S.V.I. nominava me sottoscritto geometra Antonio Gregorini, con studio in Cagliari al viale S. Vincenzo n. 43, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Cagliari con il numero 1838,  Consulente Tecnico d’ufficio nella causa promossa da ……………., contro ……………, conferendomi il seguente mandato:

  • Descriva il ctu lo stato dei luoghi.
  • Individui il confine catastale tra i fondi per cui è causa.

Il termine  per il deposito della consulenza veniva fissato per il 4.03.20…………

Svolgimento delle operazioni di consulenza.

Le operazioni di consulenza sono iniziate in data 4 novembre 20……….., alle ore 9,30, con il sopralluogo in ………………., località …………….., presso i fondi di proprietà delle parti in causa.

Oltre lo scrivente erano Presenti :

  • ……….., attore.
  • …………., convenuto.
  • Perito Agrario ………………., ctp parte attrice.
  • Geometra …………………, ctp parte convenuta.
  • Geometra …………………………..i, mio collaboratore.

Immediatamente, dopo le prime dichiarazioni dei presenti, mi sono reso conto che non avrebbe avuto alcuna possibilità di successo un tentativo di conciliazione fra le parti e ho proceduto, pertanto, con il rilievo dei confini e di quanto possa avere una significativa importanza nelle aree circostanti, al fine di dare una risposta compiuta ai quesiti.

Le fasi dell’incontro sono state verbalizzate e il documento è stato sottoscritto dai presenti (vedi immagine sottostante).

Omissis immagine verbale   ……………………….

 

Il rilievo topografico è stato eseguito con una strumentazione GPS Trimble 5800, da me all’uopo noleggiata, costituita da un ricevitore GPS e un computer da campo, collegati via telefono mobile con un server di gestione delle stazioni GPS fisse di proprietà di una società privata e mantenute con la collaborazione dell’università cagliaritana. Sostanzialmente dal calcolo differenziale della posizione fra due stazioni e le posizioni dei satelliti si perviene alle coordinate dei punti sul globo terrestre. Il sistema utilizzato consente precisioni dell’ordine di 1,5 centimetri, ben superiore quindi a quelle definite dalle mappe catastali che saranno utilizzate e alla base del lavoro effettuato.

Il rilievo ha riguardato quei punti necessari alla verifica delle cartografie e della relazione peritale di parte attrice presente in atti di causa. Sono stati rilevati circa venti punti, disposti lungo le linee di confine interessate dal frazionamento che diede origine ai fondi in questione. I punti sono riportati nell’immagine sottostante e negli allegati grafici dove è presente, inoltre, la tabella delle coordinate cartesiane rilevate.

Alle ore 12 terminava il sopralluogo e congedavo i presenti.

Descrizione dei luoghi e collazione dati di base

L’area di …………. è posta nelle vicinanze del mare e delle più note località costiere di ……….. e ……………. Contrariamente a queste due località l’area in questione non fu oggetto di attività urbanistica legittimata dal rilascio di concessioni  edilizie o urbanistiche, ma fu edificata prevalentemente a seguito della realizzazione di edifici abusivi. Nell’assetto del territorio attuale ne risultano tutte le neghittose conseguenze sul piano urbanistico e sul paesaggio, ma anche sull’ordinata individuazione delle proprietà. Tant’è che, ancora oggi, come dimostrerò di seguito, la mappa catastale non riporta l’astrazione diretta dei luoghi e dei confini.

Omissis immagine satellitare dei luoghi …………….

 

Le immagini satellitari in questa pagina riportano i luoghi di causa. Sopra, la freccia rossa indica l’edificio di proprietà del convenuto mentre, sotto, è riportato il confine materializzato e l’indicazione delle posizioni reciproche dei fondi.

 

omissis immagine satellitare in grande scala    ………………….

 

Per poter procedere nel ripristino del più probabile confine, lo scrivente, ha reperito tutte le cartografie utili e tutte le versioni che di esse sono state prodotte negli anni. Da queste si evincono le trasformazioni dei luoghi ma, anche, l’evoluzione delle tecniche di rilievo, elaborazione e riproduzione cartografica.

In origine, prima del 1977, i luoghi erano pressoché vergini e la situazione catastale non era granché dissimile da quella riportata nella mappa d’impianto (cfr all.1).

Nell’immagine sottostante, in cui è sovrapposto il rilievo da me eseguito alla Cartografia Tecnica Regionale, è possibile vedere quale fosse la situazione dei luoghi alla fine del secolo scorso, periodo nel quale fu prodotta la CTR. I poligoni in verde identificano gli edifici; le linee celesti le isolinee e le strade d’accesso ai vari lotti.

Si noti che ancora non erano materializzati i confini del lotto ……….. e non era ancora stato edificato l’edificio di sua proprietà. La lunga linea nera unisce alcuni dei punti rilevati, indicati dalle parti. Questi dovrebbero indicare il confine introdotto con il frazionamento catastale, Mod. 51 del 1977, di cui sotto è riportato un estratto di mappa, già presente nei fascicoli di parte.

 

Omissis allegato cartografico mod 51          ………………..

 

Il confine in contestazione è quello che divise il mappale 51 in subalterni a – b.

Nell’immagine di seguito riportata è visibile la mappa di visura su cartoncino, che cronologicamente precede quella attualmente estraibile dagli uffici del catasto. Si noti la trasformazione dei luoghi in seguito all’introduzione di nuovi e ulteriori frazionamenti. Si noti anche (in evidenziazione gialla) il mappale 252 (……….) che, in catasto, è costituito da una più ampia porzione di quella realmente posseduta da …………..

 

estratto catastale vecchia mappa visura

L’immagine sottostante riporta, invece, la mappa di visura attuale.

Un osservatore attento, in essa, potrà notare come qualche linea sia modificata rispetto alla mappa soprastante disegnata a mano, a dimostrazione del fatto che, purtroppo, i confini “si muovono e si evolvono” non solo sul terreno ma anche su carta.
Omissis mappa di visura attuale ………………..

 

La mappa originaria, d’altronde, era definita in scala al 4000, cioè dire un grado molto basso di precisione, dove anche l’errore grafico di 1/4 di millimetro significava uno spostamento di un metro nella realtà.

 

Riepilogo dei fatti e delle dichiarazioni delle parti.

Dalla lettura dei fascicoli emerge che:

  • Il convenuto, dopo un periodo in cui il confine tra i due lotti non fu mai materializzato o contestato, e risultava allineato a quello di altri lotti contigui, chiese al ctp ……… di verificare la posizione dei confini in base alle risultanze e alle coordinate catastali.
  • I rilievi effettuati portarono il ……….. a materializzare un confine diverso da quello che sin lì appariva come tacitamente inteso, almeno dall’attore. Questo nuovo e attuale confine occupa, a detta dell’attore, una parte della proprietà del medesimo, nella quale, successivamente alla sua materializzazione, venivano anche realizzati dei manufatti d’arredo.
  • Dalla pretesa di veder ripristinato lo stato dei luoghi nasce l’odierno contenzioso.

Analisi delle cartografie e dei dati di base

Il compito del ctu è di rispondere ai quesiti posti dal giudice e, quindi, di individuare il confine più probabile in base alle risultanze catastali. Questo risultato lo si può ottenere, in genere, con due metodologie diverse, da utilizzarsi a seconda delle condizioni di contorno.

  1. attraverso la ricognizione topografica dei confini circostanti e, da questa, tramite deduzione per sovrapposizione, alla ricostruzione più probabile della storia e dell’evoluzione dei confini di contesto.
  2. In alternativa, ma solo come estrema ratio e in assenza di altre possibili percorsi, il tecnico, può:
    1. estrarre dalla mappa le coordinate grafiche dei confini da ripristinare, in base ai parametri che ne indicano le coordinate e il sistema di riferimento utilizzato;
    2. inquadrare i propri strumenti di rilievo nello stesso sistema di coordinate in cui è sviluppata la mappa, attraverso l’utilizzo di capisaldi noti e certificati;
    3. tracciare e materializzare i punti ricavati dalla mappa con il suddetto metodo;
    4. verificare la plausibilità del risultato ponendolo a confronto con il resto dei confini.

Di questi due metodi il primo è sempre considerato quello di maggiore buon senso e più attinente all’evoluzione dei fatti. Il secondo, ribadisco, è “l’ultima soluzione” e a volte può generare risultati non compatibili con la reale evoluzione dei luoghi.

Il frazionamento introdotto in catasto nel 1977 è quello che ha generato il confine da ricercare. Esso fu elaborato con il metodo degli allineamenti, per il quale, in sostanza, il tecnico disegnava degli allineamenti fra punti materializzati sul terreno ed esistenti in mappa. Da questi, tramite una sequenza più o meno lunga di ulteriori allineamenti successivi e di misurazioni in progressione, disegnate successivamente nel tipo di frazionamento, perveniva all’individuazione delle linee dei mappali di nuova introduzione in catasto.

Le linee di confine su cui era stato sviluppato il frazionamento, nel 1977, oggi non sono più evidenti e, a mio avviso, non ricostruibili con la necessaria precisione a partire dalla mappa o dall’attuale topografia dei luoghi.

A detta del ctu di parte attrice, però, il confine è sempre stato materializzato e ad esso si sono adeguati i proprietari dei fondi ad esso contigui. Effettivamente nell’eseguire il rilievo ho potuto riscontrare la presenza di reti di recinzione, picchetti e altre indicazione che potrebbero far pensare a un confine storicamente rispettato analogo a quello del frazionamento del 1977 dividente anche le due proprietà oggi in causa.

Nelle fotografie sottostanti , riprese nel corso del sopralluogo, sono evidenti alcuni degli elementi significativi rilevati e facenti parte di questa dividente, dai quali si può anche avere una prospettiva della linea del confine storico suddetto.

Foto 1 –  Recinzione di confine fra i fondi delle parti e cancello di accesso al fondo ……………….

Foto 2 –  Il confine del lotto …………….. lungo la strada comune

Foto 3 –  Recinzione di confine fra i due fondi per cui è causa

Foto 4 –  Picchetto metallico che secondo l’attore fu apposto dal tecnico che redasse il frazionamento del 1977, rispettato anche dai proprietari dei terreni a monte.

 

 

Foto 6 –  Vista dal versante a sud, da cui può vedersi il confine storico nel suo sviluppo fra le proprietà a esso contigue. Si noti come il confine del ………. appaia fuori linea verso la proprietà ……………….

Foto 7 –  Punto su cui termina la lunga dividente che diede origine ai lotti.

 

Esposizione dei risultati ottenuti.

La lettura in sequenza delle immagini sin qui riportate e degli allegati alla relazione sono il supporto necessario per la comprensione di quanto esporrò di seguito.

La mappa originale d’impianto (allegato 1) è in ottime condizioni e consente la “digitalizzazione” in coordinate catastali a partire dai parametri visibili ai margine della stessa.

Su questa, a seguito di una roto-traslazione dei punti del mio rilievo, ho sovrapposto i punti e le linee rilevate (in celeste sull’Allegato 2). Si noti come l’inizio e la fine del confine coincidano con i punti lungo le linee di confine preesistenti a cui erano appoggiati i nuovi confini introdotti con il frazionamento del 1977. Si noti, inoltre, come il pezzetto di strada comunale ancora oggi visibile (sopra il mappale 60), e da me rilevato, ricalchi la strada riportata in mappa.

Sulla stessa mappa d’impianto ho ulteriormente sovrapposto le linee (in blu) dei lotti e del confine, ricavati dalla vecchia mappa di visura (cfr. allegato 3)

Di seguito, ad abbondare e per ulteriore verifica, ho sovrapposto la mappa catastale attuale le cui linee di confine sono evidenziate in rosso nell’elaborato grafico (cfr. allegato 4).

Nell’allegato 5 e 6 sono sovrapposti, rispettivamente in scala 1/2000 e in scala 1/1000, i prodotti degli elaborati su descritti. Dalla lettura del grafico si può dedurre che:

  1. I confini rilevati e le recinzioni della proprietà ……………., coincidono o ricadono all’interno del mappale indicato in mappa come 252. Soprattutto il confine oggetto di contenzioso si sovrappone alla linea della mappa a indicare che i punti su cui è eretta la recinzione sono gli stessi della mappa di visura catastale.

Se questo risultato porterebbe a concludere che il confine del …………… sia coerente con le attuali linee catastali è tuttavia corretto dire, ai fini di giustizia, che questa potrebbe non essere la soluzione più giusta e che, ancora, la recinzione del ……………non sia posizionata sulla linea tracciata dai tecnici che redassero il frazionamento del 1977.

Le recinzioni e i picchetti esistenti, infatti, non contestati peraltro nel corso del sopralluogo dal ctp e dal convenuto, indicano che è esistita una linea di confine, condivisa dalla maggior parte dei proprietari, diversa da quella ricostruibile per coordinate.

Conclusioni e Protocollo di confronto fra ctu e cc.tt.pp.

Per i motivi sopra esposti ritengo giusto offrire al giudice due chiavi di lettura, entrambe corrette a seconda delle argomentazioni giuridiche che le parti svilupperanno in corso di causa e sulle quali questo ctp non ritiene di potersi esprimere.

Di seguito riporto pertanto le conclusioni entrambe plausibili sul piano tecnico:

  1. Il confine ricercato è quello seguente la dividente visibile sul terreno e riconoscibile nei fondi separati da questa e a essa contigui.

Se questo è vero il convenuto dovrà arretrare il suo confine verso l’interno del fondo posseduto delle misure riportate nell’allegato 6, seguendo le linee di confine ortogonali al confine stesso. Specificamente:

  • Il vertice a Nord di ml 5,11;
  • Il vertice a Sud di ml 4,48.
  1. Il confine tra il terreno dell’attore e quello del convenuto viene stabilito, per estrema ratio, identico a quello a cui si risale attraverso le coordinate catastali estraibili dalla mappa di visura. In questo caso il confine ricercato dovrà restare esattamente dove attualmente è materializzato.

Protocollo di confronto fra ctu e cc.tt.pp.

La relazione, cosi come riportata sino al paragrafo precedente, é stata spedita alle parti perché potessero verificarle ed eventualmente contestarle, secondo le indicazioni dell’art. 195 3° comma del c.p.c.

Il ctp di parte convenuta, Geometra Serra, ha risposto con la sottostante nota nella quale, mi pare, viene sostanzialmente accettato il risultato del mio lavoro.

Il sottoscritto, Geom. Giovanni …….., iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di ………. con matricola n° …………, a seguito dell’incarico conferitomi dal sig. ………. …………….. e ivi residente, di rideterminare i confini del terreno di sua proprietà, dichiara quanto segue:

Si è proceduti alla rideterminazione dei confini del terreno che il suddetto committente dichiara di sua proprietà tramite un atto pubblico del 11.09.2003, regolarmente registrato, in cui è dichiarato che il sig. …………… è proprietario del terreno sito nel Comune di ………………” e distinto in catasto al F° … mappale 252. Il riconfinamento del terreno in oggetto è stato eseguito tramite strumentazione topografica stazione totale “trimble 5600”. Il riconfinamento è stato eseguito tramite la lettura dei punti trigonometrici esistenti e da sempre punto d’appoggio per i riconfinamenti della zona. Nella fattispecie i punti trigonometrici sono la torre “de su …….” in località …………. e un punto d’appoggio ad un trigonometrico situato nella collina denominata “………” sempre in località ……… Il confine del lotto interessato è stato misurato tramite mappa catastale di impianto e come dichiarato dal Perito del Tribunale Civile di Cagliari Geom. …………, il confine è esatto come misurato dal sottoscritto. Si fa presente che la rete che separa il terreno del sig……………… da quello del sig. ……. non esisteva quando il sig. ….. ha acquistato il terreno stesso ma è stata messa a seguito del riconfinamento fatto dal sottoscritto, quindi non erano visibili punti materializzati che delimitasse il confine. Faccio notare che i terreni erano incolti. Inoltre nella fascia di terreno contestato (della larghezza di 5 metri per tutta la lunghezza del terreno) sono presenti da circa 7 anni, un barbecue e alcuni alberi da frutto tra i quali ulivi ed è presente anche un cancello carrabile, modifiche apportate  dal sig. ……….. dopo l’esito del riconfinamento.

In conclusione, credo che la differenza di 5 metri dal frazionamento citato del 1977 sia notevole e quindi non mi è sembrato corretto affidarmi a tale frazionamento per riconfinare il lotto interessato, infatti, come dimostrano le carte catastali, fornite dal Geom. Gregorini, con la sovrapposizione del frazionamento redatto nel 1977, tale frazionamento non coincide,  tuttora, con le mappe catastali.

 

 

Il ctp della parte attrice non mi ha fatto pervenire alcuna osservazione entro i termini assegnati scadenti il 15 dicembre 2011.

 

Conclusioni

Ribadisco le tesi e i risultati sopra esposti, la validità di quanto sin qui argomentato e riportato in forma grafica negli allegati seguenti.

Nella convinzione d’aver risposto esaustivamente ai quesiti posti, restando a disposizione per eventuali chiarimenti e/o integrazioni, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami.

 

Cagliari, li 20.12.2011

Il Consulente  Tecnico d’Ufficio

Antonio Gregorini – geometra

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