Relazione di Consulenza Tecnica nell’ambito delle espropriazioni per pubblica utilità

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INDICE

  1. Premessa, incarico e giuramento.
  2. Fatti pregressi
  3. Dati di base.
  4. Svolgimento delle operazioni peritali.
  5. Descrizione dei luoghi. Urbanistica.
  6. Stima del valore alla data del decreto di esproprio (febb 1997).
  7. Conclusioni e risposte ai quesiti.
  8. Protocollo di confronto fra le parti ex art 195 c.p.c.

 

RELAZIONE

Ill.mi Consiglieri della Corte D’Appello di …

  1. Premessa, incarico e giuramento.

Nell’udienza del 19 luglio 2013 innanzi le SS.VV.II. io sottoscritto Geometra Antonio Gregorini, con studio in Cagliari al viale S. Vincenzo n. 43, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Cagliari con il numero 1838,  prestavo giuramento quale consulente tecnico d’ufficio nella causa promossa da …….contro ………….. , nella quale mi veniva conferito il mandato di cui all’ordinanza del …………

“Il CTU, compiuti gli accertamenti ritenuti necessari, visti gli atti di casa e in particolare la relazione in atti del CTU geometra ………, le relazioni dei consulenti di parte nonché la relazione a firma dell’Ingegner …………..prodotta dalla resistente:

  1. Accerti l’esatta natura dei terreni per cui è causa;
  2. Determini il valore di mercato dei cespiti per cui è causa alla data del decreto di esproprio; enunci analiticamente i dati di conforto alle proprie conclusioni, corredando il tutto con le opportune planimetrie e certificazioni.”

L’avvio delle operazioni peritali veniva fissato per il 16 settembre 2013 sui fondi per cui è causa.

  1. Fatti pregressi

Il procedimento che ci vede impegnati è l’ultima parte di una sequenza di contenziosi giudiziari generati dall’occupazione e successiva espropriazione di un’area in Sestu, di proprietà della società attrice, per la realizzazione dei lavori di “sistemazione della s.s…………………….. (variante al tracciato).

La società appaltatrice dell’opera, odierna convenuta, espletò la procedura espropriativa in nome e per conto dell’…………..

Il decreto di esproprio definitivo è datato …………… .

Già nel …….. e nel …….. l’odierna attrice si rivolse alla Corte …………. per contestare la determinazione dell’indennità d’esproprio. Il procedimento si concluse con la dichiarazione di difetto di legittimazione passiva dell’……….. e, successivamente, con la dichiarazione di improcedibilità dell’opposizione alla stima.

Nel 2002 l’attrice, alla quale  non fu mai notificato il decreto definitivo di esproprio e che solo attraverso il procedimento di accesso agli atti pubblici, ex L.241/90, riesci a ottenerne copia, si rivolse nuovamente alla Corte …………………per l’opposizione alla stima.

Oltre agli altri documenti contenuti nei fascicoli di parte, per dare risposta ai quesiti posti, sono considerate di particolare rilievo le seguenti relazioni di consulenza tecnica redatte nel corso del procedimento.

  1. Dati di base
  • Consulenza tecnica d’ufficio a firma dell’ingegnere …………o, causa civile in Corte …………….., datata ………………, inerente la stima della parte espropriata dei terreni in ………., catastalmente individuati al foglio …. mappale …, distanti dall’area di proprietà ………. ma inseriti Piano di Fabbricazione nell’areale con analoga destinazione urbanistica. All’interno della relazione, in allegati, sono contenuti gli stati di consistenza, le mappe, il certificato di destinazione urbanistica (1992), il decreto d’occupazione d’urgenza.
  • Consulenza tecnica d’ufficio redatta dal geometra …………, all’interna delle precedenti cause, datata giugno ………, con la quale si offre risposta ai quesiti inerenti la destinazione urbanistica e le possibilità effettive di edificazione e si stima il valore venale dei beni espropriata per gli anni dal………… A essa sono allegate le visure catastali, il frazionamento eseguito in seguito all’occupazione d’area.
  • Perizia giurata, datata settembre ….., prodotta da parte attrice, a firma del geometra ………., con la quale si stima un valore dei fondi espropriati ben maggiore di quello precedentemente stimato dal c.t.u. …………..
  • Integrazione a chiarimenti della relazione di c.t.u. di cui al punto precedente, datata gennaio …….., con l quale sostanzialmente il geometra ………..conferma le conclusioni a cui era pervenuto.
  • Consulenza tecnica d’ufficio redatta dal geometra …….., all’interno di questa stessa causa civile ………….,
  • Osservazioni alla consulenza tecnica del c.t.u. ………. da parte del geometra ………………., c.t. di parte convenuta,
  • Osservazioni alla consulenza tecnica di parte redatta dal geometra ……………, sviluppate dall’ingegnere …………..c.t. di parte attrice.

Ho inoltre personalmente acquisito e verificato l’esistenza e la conformità della seguente documentazione presso l’ufficio tecnico del Comune Di…………….:

  • Concessione edilizia ………………….4, intestata a …………………, ampliamento capannone per ricovero automezzi. All’interno di detta pratica è compreso il parere dell’ingegner ……….., capo ufficio tecnico del Comune, con il quale si certifica la possibilità di realizzare ……… offerta dal dettato del P.d.F. e dalla configurazione edilizia e stato del lotto. CFR All.1
  • Concessione Edilizia ……………, seguente la pratica ……………, riguardante l’ampliamento di un fabbricato industriale commerciale.
  • Concessione edilizia 1…………3, pratica ……………………2, intestata a …………………………..l, Realizzazione di un impianto di lavaggio con relativa pensilina … CFR. ALL. 2
  • Concessione edilizia del ……………., seguente la pratica ………………………. riguardante la realizzazione di un fabbricato ad uso artigianale in ampliamento all’impianto di lavaggio preesistente.
  • Concessione edilizia del …………….., seguente la pratica …………………… (si noti lo stesso numero di pratica per le tre concessioni, a indicare lo stesso lotto urbanistico e proprietà), inerente la costruzione di un capannone ad uso industriale per deposito collettame merce in transito (HUB).

 

  1. Svolgimento delle operazioni peritali.

Prima dell’avvio delle operazioni peritali ho effettuato delle verifiche dei dati e dei documenti menzionati nelle perizie allegate al fascicolo. Il giorno 14 settembre, presso l’ufficio tecnico del Comune di ………………, ho verificato le indicazioni del Piano di fabbricazione e del PUC in corso di approvazione.

Il giorno …………………. ho effettuato il sopralluogo fissato in udienza.

Erano presenti i CC.tt.pp: il geometra ……….. per conto dell’attore; il geometra ……………….. per la parte convenuta. Con loro abbiamo visionato lo stato attuale delle opere e del territorio e abbiamo svolto alcune considerazioni sull’evoluzione urbanistica e sull’effettiva e legale natura edificatoria.

Nel corso del sopralluogo ho avuto modo di esporre ai CC.tt.pp. il quadro generale così come, preventivamente, l’avevo ricostruito di seguito dalla lettura degli atti di causa.

Come si evince dal verbale di sopralluogo, riportato di seguito, il geometra ……………. ha rinnovato le osservazioni riguardo l’esistenza di fabbricati all’interno del fondo prima della data di avvio del procedimento di occupazione ed esproprio, cioè dire il verificarsi di quelle condizioni che avrebbero consentito il realizzarsi del dettato del Piano di Fabbricazione di …………… riguardo le reali potenzialità edificatorie. Infatti la previsione per “Area di servizi con attrezzature mercantili” offriva la possibilità di edificare, sino a 1mc su mq, nelle aree in cui fosse già esistente uno stabile, intendendo quindi come possibile il rilascio di sole concessioni per ampliamento di fabbricati preesistenti.

Segnalava inoltre, il geometra Speziale, che i fondi ………… sono chiusi nel quadrilatero fra la ………..; la strada provinciale ……..; la strada comunale …………………e e la strada consortile che collega la……………….; e che questo elemento topografico definisce, di fatto, un lotto urbanistico sul quale l’edificazione non poteva essere certo consentita per ampliamento di edifici posti al di fuori del quadrilatero di strade medesimo. Nei fascicoli non esistono cartografie che provino lo stato dei luoghi a quella data, nonostante siano allegate delle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di ………………. alla odierna attrice o ai suoi referenti, quali ………………, così come risulta anche dalla scrittura privata allegata con il numero 17/3 (produzioni parte attrice) datata ottobre ……. ma registrata nell’ottobre del …………..

Pertanto ho chiesto al c.t.p. Pinna di attivarsi preventivamente alla stesura della prima bozza di relazione tecnica per rintracciare e fornire qualsiasi prova a riguardo. In particolare ho chiesto al geometra Pinna di verificare presso gli archivi dei propri clienti l’esistenza di ulteriore documentazione tecnica rispetto a quella già depositata. Documentazione di cui successivamente avrei dovuto accertare l’identità con quella depositata in Comune.

Nota del c.t.u.

Stabilivamo quindi di convocare un altro sopralluogo, per l’approfondimento delle carte eventualmente da acquisire e per meglio definire i termini tecnici del procedimento di stima.

I documenti di base, posti a riferimento nei quesiti, e tutte le produzioni presenti in atti, portano a sviluppare una serie di argomenti di ordine tecnico e giuridico e a ricercare, nel contempo, ogni altra documentazione utile alla verifica dello stato dei luoghi negli anni attorno attorno al 1992.

  • La consulenza tecnica a firma ingegner …………..riguarda la stima del valore di un piccolo fondo ricadente in una porzione del territorio posta più a nord rispetto a quella espropriata all’…………… Attualmente su quell’area risultano edificati importanti centri commerciali (………….. ecc.), tuttavia all’epoca dell’esproprio nell’area non vi erano fabbricati preesistenti, così come appare certificato dall’immagine sottostante, nella quale sono affiancate la vista area attuale (a sinistra, fonte Google) e la cartografia tecnica del 1998.

 

Ne deriva che le conclusioni a cui giunse il c.t.u. ……….. erano a mio parere corrette, in quanto le potenzialità edificatorie indicate nel Piano di Fabbricazione di ………… non dovevano essere ammesse e perché la proprietaria del piccolo fondo non poteva far valere altre proprietà contigue con volumi edificati. Tuttavia la fattispecie di cui trattava il c.t.u. non è paragonabile a quella dei fondi di proprietà dell’odierna attrice, in quanto su questi, già dagli anni ’80 e primi anni ’90, i volumi edificati nei fondi contigui erano di rilevante entità e perché, infine, le ditte proprietarie erano già affini ad altre ditte (……………….a) dotate di attività commerciali e volumi edificati nelle aree contigue e iniziavano a presentare richieste per concessioni edilizie all’interno.

Le ricerche di documentazioni pertinenti da parte dello scrivente e dei consulenti tecnici di parte, miranti a fugare ogni dubbio, si sono concentrate sulla verifica di quale fosse effettivamente l’oggetto della concessione, per risalire alla concreta e indubitabile potenzialità edificatoria del fondo che, come si è visto, non poteva che essere determinata dalla presenza di altri edifici.

In data 1……………. il geometra ………………. mi forniva le copie dei disegni riferibili alle concessioni edilizie ……………………; che successivamente verificavo, come dirò di seguito, come conformi a quelli depositati in comune.

Il giorno 2………………., previo appuntamento con il responsabile geometra ………………… ……………, mi sono recato presso gli uffici comunali, ho verificato l’effettivo oggetto delle concessioni rilasciate, preso visione degli elaborati grafici e della loro coerenza con quanto già nel mio possesso. L’ufficio ha confermato quanto già desumibile dai documenti, la natura edificatoria dei fondi oggetto di causa, la legittimità delle costruzioni, e ha messo a mia disposizione i fascicoli delle pratiche edilizie pertinenti i fondi, il …………………….

Sulla scorta dei dati di base sin qui collazionati ho pertanto redatto quanto di seguito dettagliatamente espongo.

 

  • Nella successiva immagine 4 è riportata la cartografia tecnica regionale ricavata dalle immagini riprese con un volo aereo del 1998, immediatamente successivo quindi all’emanazione del decreto di esproprio. Si noti in essa, all’interno dei fondi in oggetto, la presenza dell’ampio capannone industriale che attualmente ospita un commercio di gomme per autoveicoli.

Il capannone, che è evidente anche nella sottostante figura 6, non è presente nelle foto aeree allegate alla perizia giurata a firma Geometra ……. ( cfr figura 7) datata settembre …….. Il che prova che il capannone deve essere stato realizzato fra il ……….. e il ………..

  • Le concessioni edilizie, presenti nei fascicoli come allegato 20 delle produzioni di parte attrice, sono rilasciate per la costruzione di più complessi a destinazione industriale-commerciale a ……….o, amministratore unico della ………………….., persona riferibile anche alla ……………l. La pratica urbanistica è definita sempre dal numero ……….., mentre cambiano i numeri di protocollo delle domande.

Nell’immagine sono segnati i fabbricati oggetto delle specifiche concessioni

Concessione 2…………
Concessione 1…………
Concessione 4………….

 

In data 5………. si è svolto un secondo incontro fra consulenti tecnici per fare il punto sugli elementi acquisiti e le conclusioni possibili.  In esso ho comunicato e condiviso con i cc.tt.pp. tutta la documentazione sin qui acquisita e ho, informalmente, esposto le conclusione a cui sono pervenuto.

 

  1. Descrizione dei luoghi. Urbanistica.

L’opera realizzata dall’Anas, per la parte riguardante questa causa, ha interessato luoghi, paesaggi, configurazioni urbanistiche e legali fra di loro omogenee.

In seguito alle indagini da me effettuate sugli archivi telematici dell’agenzia del territorio posso confermare l’elencazione dei fondi, fornita dal geometra ……..nella sua relazione di c.t.u., per un totale di ………… mq

I terreni sono parte di una più ampia proprietà della società attrice o ad essa riferibili, estesa per circa 20 ettari, in località …………, nell’area commerciale industriale del Comune di ………… Essi sono compresi nel quadrilatero fra la …………

Così come evidente nella soprastante figura 5 la strada realizzata dall’………. ha tagliato in due la proprietà pur avendo fatto salvo il passaggio tra i due fondi generati, attraverso un sottopasso stradale. Le aree non soggette a esproprio, facenti parte dell’ampia proprietà Agrital srl, sono in parte libere, in parte adibite a piazzale di parcheggio autoveicoli, in parte edificate.

La destinazione urbanistica dei fondi all’epoca dell’occupazione era di “AREA DI SERVIZI …….”, con la possibilità di costruire in ampliamento di fabbricati già esistenti sino al limite di 1mc / 1mq.

Si tralascia ogni ulteriore descrizione in quanto già presente in tutte le diverse relazioni tecniche in atti. Rileva però, ai fini della risposta ai quesiti e della definizione della natura urbanistica della proprietà, che il Comune di …………….., nel trattare le varie richieste di concessione del …………….., abbia sempre utilizzato un unico riferimento di pratica, la………., pur modificando nel tempo i numeri di protocollo al variare delle richieste e degli specifici oggetti di concessione. Ciò significa che il Comune considerasse l’ampia proprietà, compresa la porzione a nord al di là della strada industriale di …………., di collegamento fra la s.s……………..

A comprova di ciò vi è il parere rilasciato dall’ingegnere capo dell’ufficio tecnico comunale (cfr sottostante figura 10) nel corso dell’istruzione di una pratica concernente la recinzione di tutto l’ampio lotto, risalente al febbraio del …………….. Dal rilascio di questo parere, a seguire con tutte le tante concessione rilasciate sul fondo, il Comune non ebbe più alcun dubbio riguardo la legittimità delle richieste di edificazione e, quindi, della natura edificatoria, sino a 1mc/mq, del fondo successivamente espropriato dall’………………

Il rilascio di ben tre concessioni edilizie, a partire dal 1991 sino al 1998, per diverse decine di migliaia di metri cubi di edificato, prova ulteriormente la legittimità della richiesta di edificazione e, quindi, la natura edificatoria dei fondi espropriati dall’………. Le concessioni infatti, coerentemente con il dettato del regolamento edilizio sono sempre state rilasciate in ampliamento delle cubature già esistenti, nel limite stabilito di 1 mc / 1 mq.

 

  1. Stima del valore alla data del decreto di esproprio (febb 1997).

La stima del valore dei beni espropriati dipenderà, evidentemente, dalla definizione della natura del fondo ai primi degli anni ’90 e dalle sue reali e legali potenzialità edificatorie all’epoca.

Per quanto sin qua appurato, alla luce delle documentazioni prodotte, delle cartografie dell’epoca, credo di dover ritenere valida l’interpretazione data dal precedente c.t.u. Pierluigi……………per il quale si poteva “certamente affermare che i terreni oggetto di stima sono parte di una maggiore proprietà certamente non a destinazione e utilizzo agricolo ma con caratteristiche di aree a vocazione edificatoria ad uso industriale e artigianale”.

Rispetto a questo occorre inoltre aggiungere che anche la costruzione del capannone industriale oggi esistente, nel corso degli anni fra il ……e il………., comprova che le asserite potenzialità edificatorie potessero essere legittimamente esercitate, così come avvenne.

Non assumono quindi rilievo ai fini dell’individuazione della natura edificatoria del fondo le argomentazioni riguardanti la preesistenza del vincolo urbanistico fissato nel 1989 con la fascia di rispetto che individuava il futuro passaggio dell’infrastruttura stradale sui terreni. Detto vincolo fu peraltro introdotto successivamente allo sviluppo, per certi versi tumultuoso e disordinato, di tutta l’area contigua al vecchio tracciato della s.s.131.

Appare quindi in parte corretto il procedimento comparativo seguito dal c.t.u. ……….nella sua seconda relazione tecnica del novembre 2010. In essa vengono presi a riferimento quattro atti di compravendita di terreni nelle aree vicine e con la stessa identificazione urbanistica. Da essi viene estratto il prezzo complessivo da cui, dividendo per la superficie, si ottiene il valore al metro quadrato che moltiplicato per la superficie dei fondi espropriati, alla ………….l, porta al valore dell’indennità di esproprio riferita al ……….. Di questa, utilizzando gli indici dell’incremento dei costi di costruzione, fonte ISTAT, viene rivalutato il valore al ………….

Tuttavia lo scrivente ritiene opportuno modificare la valutazione finale in quanto non trova corretto mediare dei valori di aree assegnati a terreni di uguali caratteristiche ma di superfici in misura rilevante diverse. Infatti le superfici dei terreni utilizzati per la comparazione sono rispettivamente di mq ……….; …………; ………;………….

Questo vale per entrambe le cause gemelle ……..e ………. del ………. che vedono coinvolto lo scrivente come c.t.u. e due società affini, ……………………….

Una diversa valutazione di valore unitario delle aree e delle indennità dipende anche, normalmente, dalla notevole vastità dell’area espropriata. A maggiori quantità d’area commercializzata possono corrispondere valori unitari diversi di mercato.

Se nella ricerca del valore per metro quadro dell’area AGRITAL e SDB, può ritenersi sufficientemente corretto comparare, e quindi mediare, il valore identificato nella seconda delle compravendite, lo stesso non può dirsi per la prima, terza e quarta, nelle quali le superfici compravendute sono o troppo più estese (il doppio per il secondo atto) o troppo più piccole (un decimo e un ventesimo per il terzo e quarto atto).

Apporterò quindi dei valori correttivi ai valori comparati nelle seguenti proporzioni.

 

  1. Atto Dott. …………….. Valore medio per mq 6350 complessivi pari a lire 40.178 al 1997 (invariato).
  2. Atto Dott……….. . Valore medio per mq 43516 complessivi pari a lire 53.731. Modificato nella misura del 5% in più, pari quindi a lire 56.417 al 1997 (modificato).
  3. Atto ……….. Valore medio per mq 2790 complessivi pari a lire 66.782 al 1997. Modificato nella misura del 20% in meno, pari quindi a lire 53.425 (modificato).
  4. Atto …………. Valore medio del mq, per mq 1100 complessivi, pari a lire 66.782 al 1997. Modificato nella misura del 20% in meno, pari quindi a lire 53.425 (modificato).

Pertanto mediando i quattro valori ottenuti avremo un dato finale pari a lire 50.862, così come descritto in sintesi nella seguente tabella.

periodo storico Atto pubblico 1. Valore agosto 1991 €/mq 35.000 Atto pubblico 2. Valore settembre 1992              €/mq 48.200 Atto pubblico 3. Valore dicembre 1993 €/mq 61.700 Atto pubblico 4. Valore dicembre 1993 €/mq 61.700
feb-97 £40.178,00 £53.731,00 £66.782,00 £66.782,00
indice correzione rapportato alla superficie 0 5% -20% -20%
valori corretti al 1997 £40.178,00 £56.417,55 £53.425,60 £53.425,60
Valore finale mediato al febbraio 1997 £50.862

 

 

Il valore più probabile del fondo espropriato alla data del febbraio 1997 deve ritenersi pertanto pari a mq 22.773 * £ 50.862 = £ 1.158.280.326 (€ 598.201,86)

Aggiornamento ai nuovi valori della tabella di calcolo dell’indennità di occupazione già presente nella relazione del c.t.u. Meloni Agrital srl
Periodo Valori C.t.u. Meloni Valore medio euro aggiornati superficie mq Tasso ISTAT tasso legale gg interessi legali
17/02/1992 – 1993 £50.426 £46.221 22773 10% 365/365 £105.259.500
17/02/1993 – 1994 £51.945 £47.614 22773 1,0301 10% 365/365 £108.430.268
17/02/1994 – 1995 £53.872 £49.380 22773 1,0371 10% 365/365 £112.452.698
17/02/1995 – 1996 £54.448 £49.908 22773 1,0107 10% 365/365 £113.655.044
17/02/1996 – 31/12/1996 £55.489 £50.862 22773 1,0191 10% 318/365 £107.894.606
01/01/1997 – 13/02/1997 £55.489 £50.862 22773 1 5% 44/365
TOTALE £547.692.116
TOTALE € 282.859,37

 

  1. Protocollo di confronto fra le parti ex art 195 c.p.c.

La relazione, cosi come riportata sino al paragrafo precedente, in data 20.11.2013, é stata trasmessa alle parti secondo il procedimento previsto dall’art.195 c.p.c.

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