Il certificato di agibilità e la conformità normativa

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AgibilitàIn base Al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’ edilizia), artt. 24-26   il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune e ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma).

L’esistenza del certificato tutela l’interesse del compratore di un immobile, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione cui è destinato e assicurandone l’idoneità al momento del rilascio.

In buona sostanza il concetto di agibilità ricomprende tutti i controlli e le verifiche attinenti alla sicurezza, all’igiene. alla salubrità dell’immobile, e alla realizzazione a norma degli impianti in esso installati.

Il certificato di agibilità deve essere richiesto subito dopo l’ultimazione dei lavori all’ufficio comunale dell’edilizia privata.

La richiesta contiene la dichiarazione di conformità al progetto approvato; la dichiarazione di salubrità igrometrica; l’accatastamento; la conformità degli impianti e i certificati di collaudo; la conformità alle norme in materia di risparmio energetico.

La norma prevede una procedura che garantisce al richiedente, in presenza di una documentazione corretta e completa, in assenza di risposta delle pubblica amministrazione, la formazione del silenzio assenso.

Il CdA rientra fra quei documenti che il venditore deve obbligatoriamente fornire all’acquirente, salvo pattuizione diversa, anche se esistesse l’impossibilità, per qualsiasi ragione, del rilascio.

La questione è molto dibattuta e sembra risolversi nella validità di un contratto di compravendita di un immobile in assenza del CdA.

Il ruolo del notaio è di estrema importanza. A riguardo si può escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare l’atto su richiesta delle parti, tuttavia è sempre opportuno che nell’atto siano dichiarate le ragioni dell’eventuale mancanza del CdA e le clausole che regolano gli accordi specifici delle parti.

In assenza di specifiche dichiarazione l’obbligo di procurare il CdA resta in capo al venditore.

Si formano fattispecie particolari in presenza di immobili per i quali è stata rilasciata la concessione in sanatoria. La giurisprudenza e gli indirizzi degli uffici tecnici stanno evolvendo in forma restrittiva per cui capita sempre più di frequente che il CdA non venga rilasciato per edifici non rispondenti ai parametri minimi igienico sanitari di legge, nei casi, per esempio, in cui al rilascio della concessione edilizia in sanatoria non ha fatto seguito la richiesta del certificato di agibilità.

Le leggi sul condono edilizio prevedevano, infatti, la formazione in deroga dell’agibilità per i richiedenti la concessione in sanatoria. Pur non esistendo una norma di successiva emanazione che contraddice il dettato normativo del 1985, a causa delle indicazioni degli uffici tecnici sanitari, negli ultimi anni si è verificato di frequente il diniego del rilascio.

In questi casi il ruolo dei notai, dei tecnici e dei mediatori immobiliari è fondamentale per evitare il crearsi di successivo contenzioso legale.

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